Сильный рынок недвижимости Сингапура заслужил репутацию хорошего инвестиционного сектора, привлекающего инвесторов и спекулянтов, желающих извлечь выгоду из динамичного состояния рынка.
Хотя сообщения о квартирах HDB за миллионы долларов продолжают разжигать манию, действительно ли недвижимость является тем святым Граалем инвестирования, которым ее считают?
Каковы некоторые подводные камни и скрытые расходы при инвестировании в недвижимость в Сингапуре? И сколько капитала нужно среднему инвестору, чтобы начать?
Когда речь заходит о том, как заработать на инвестициях в недвижимость в Сингапуре, обычно выбирают три метода. Два из них являются активными (т.е. требуют от вас практического участия) и требуют большого капитала. Оставшийся метод сравнительно более свободный и пассивный, а также, возможно, более доступный.
Метод 1: Покупка и продажа (также известный как «перекладывание»)
Возможно, метод, который наиболее легко приходит на ум, когда мы слышим термин «инвестиции в недвижимость», покупка-продажа или «переворачивание» недвижимости — это один из способов получения прибыли от недвижимости.
В этом методе вы покупаете недвижимость, возможно, делаете некоторые улучшения, затем разворачиваетесь и продаете ее по более высокой цене с прибылью. Определяющей характеристикой здесь является скорость; вы захотите продать свою собственность как можно скорее, чтобы ограничить риск для вашего капитала.
Однако этот метод основан на увеличении стоимости капитала, а это то, что вы не всегда можете контролировать.
Существуют и другие подводные камни, которые необходимо учитывать, например:
Слишком частые улучшения и вытеснение себя с рынка
Неожиданные проблемы, требующие дорогостоящего ремонта
Отсутствие спроса
Метод 2: Покупать и сдавать в аренду
При инвестировании в недвижимость методом покупки и аренды вы, по сути, становитесь арендодателем — со всеми его преимуществами и проблемами (см. ниже).
В отличие от «перевертывания» недвижимости, стратегия здесь долгосрочная. Ваша цель — держать недвижимость, сдавая ее в аренду для получения дохода. Чтобы получить прибыль, доход от аренды должен быть выше, чем ваши выплаты по ипотеке (плюс амортизированные расходы на реконструкцию или ремонт).
Ситуация может значительно улучшиться, как только вы выплатите всю сумму за недвижимость; в этот момент любой доход от аренды является чистой прибылью. Однако в зависимости от того, сколько времени вам потребуется на выплату ипотеки, размер арендной платы также может измениться.
Как и при продаже недвижимости, здесь есть свои подводные камни. Во-первых, вы можете не найти подходящих арендаторов. С другой стороны, ваша рентабельность может быть очень низкой и легко оказаться под угрозой в случае необходимости замены или ремонта.
Метод 3: Инвестируйте в доходные инвестиционные фонды
Если вы хотите инвестировать в недвижимость, не сталкиваясь со всеми этими хлопотами лично, вы можете обратиться к REITs (или инвестиционным фондам недвижимости).
Они работают как любые другие паевые фонды или взаимные фонды, поскольку ваши деньги объединяются вместе с другими инвесторами и используются для инвестиций в недвижимость в Сингапуре или по всему миру.
Различные REIT занимаются различными видами недвижимости, например, жилой, офисной, торговой, гостиничной или любой другой. Вам нужно будет заплатить комиссию за профессиональное управление REIT. Чтобы инвестирование было еще более простым, некоторые робо-консультанты, такие как Syfe, предлагают портфели на основе REITs.
Скрытые расходы арендодателя
Раз уж мы заговорили об этом, давайте воспользуемся возможностью и развеем некоторые распространенные заблуждения о том, как быть домовладельцем.
Традиционное, романтизированное представление о нем — это представление о том, что он является батраком (или «боссом»), который ходит и собирает деньги со всех своих арендаторов. Хотя вы, конечно, можете делать это как домовладелец, вам также придется решать множество проблем.
Проблемные арендаторы
Правдивая история: Когда мне было 12 лет, мою семью пригласили переехать к дяде и тете. Мои родители решили сдавать нашу 3-комнатную квартиру HDB в аренду, чтобы получить дополнительный доход. В итоге мы остановились на одном мужчине-экспате, работающем в Сингапуре, и он был единственным жильцом в нашей квартире.
Очень скоро мы начали получать обеспокоенные звонки от старых соседей, что быстро привело к тому, что мои родители вежливо попросили арендатора уйти, так как соседям надоел его эксгибиционизм поздней ночью у окна.
Если шансы против вас, вы получаете проблемного арендатора — настоящую проблему. Конечно, не все случаи столь драматичны, но арендодателям приходится иметь дело с порчей имущества, мебели и оборудования из-за небрежности или пренебрежения.
Плохой арендатор может также нарушать правила проживания в доме, досаждать соседям, сдавать вашу недвижимость в субаренду без разрешения или даже заниматься незаконной деятельностью за вашей спиной.
Уход за недвижимостью
Как известно любому домовладельцу, недвижимость требует постоянного ухода. Трубы и краны протекают, мебель изнашивается, оборудование ломается, стены тускнеют, ванные комнаты становятся грязными… список можно продолжать.
Арендодатели несут ответственность за надлежащее обслуживание и содержание жилья и обязаны решать любые вопросы, возникающие у арендатора. Так что если стиральная машина сломалась, или кондиционер завоздушился, или холодильник неисправен, вам придется оплачивать ремонт и замену.
И если вы хотите сохранить ваши прекрасные мраморные столешницы и полы, вам лучше быть готовым регулярно оплачивать услуги профессиональной уборщицы, а не доверять арендатору вытирать все после жарки курицы на ужин. То же самое касается и вашего нового дорогого кондиционера.
Более серьезный вопрос: если ваш квартиросъемщик понесет убытки или травмы, находясь в вашей квартире — например, если произойдет пожар из-за неисправной проводки, — вы можете понести ответственность за ущерб.
Несмотря на все усилия, арендаторы могут оставить после себя пятна или повреждения на стенах, полу и мебели. Если эти повреждения значительны, вам придется произвести замену или ремонт, прежде чем показывать квартиру новым жильцам.
Хотя арендный депозит может пойти на покрытие некоторых из этих расходов, арендатор может оспорить ваше решение о вычете его депозита. Это может привести к сложной или стрессовой ситуации.
